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购买动迁安置房的风险及防范

发布时间:2020-06-15 13:46:34

 动迁房要满三年(大产证和动迁协议同时满三年,或者小产证满三年)才能上市交易,因此交易时间都会比较长,加之房价波动(一般表现为上涨)比较大,导致的纠纷也就比较多,买卖动迁安置房的风险也就相应较大。作者归纳了一下,一般有以下几个风险:

一、无权处分的风险与防范

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”根据该规定,无权处分并不会导致合同无效,但是可能会导致房子的所有权不能转移。

 房屋买卖双方签订合同的时候,往往只有动迁协议(甚至动迁协议都没有),尚未有大产生或小产证,因此,将来房子上写谁的名字是一个很大的问题。

 1、如果尚未签订动迁协议,这样的房子的交易风险就比较大。因为没有动迁协议,将来房子是否一定动迁,将来房子的产权人是谁都不好确定,这就很容易导致无权处分。防范的方法,是要让尽量多的可能享有动迁房所有权的人在卖房人一栏签字确认同意出售此房屋。

 2、如果已经签订了动迁协议但是尚未办出小产证,将来产证上写谁的名字还不一定,就必须让动迁协议上所有的被动迁人在卖房人一栏签字确认同意出售该房屋。

 

3、如果已经办出了小产证,则需要更加注意。因为买房人往往误认为小产证上是谁的名字所有权人就是谁,但是忘记了“夫妻共同财产”的概念,即即便小产证上只有夫妻一方的名字,也有必要让其配偶在房屋买卖合同上签字(网签合同上不要签,但是居间协议或者居间版房屋买卖合同或者补充协议上要签字)。另外,如果小产证上有多人的名字,尤其是父母子女的名字都在产证上,一定要让所有的产权人签字,避免无权处分甚至合同无效的风险。

二、合同效力的风险与防范

 《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

 根据上述法律规定,动迁房虽然要满三年才能上市交易,但是购买动迁房的合同并不会因动迁房未满三年而无效。

 当然,如果买卖动迁房的协议有《合同法》第五十二条所规定的任意一项,则此买卖合同即是无效的。如夫妻一方(卖房人)与买房人恶意串通损害第三人(出售人的配偶)利益的房屋买卖合同就是无效的。再如,卖房人如果是无民事行为能力人或者限制民事行为能力人(一般都表现为智力有障碍的成年人),且其法定代理人未签字确认,就会导致合同无效。

 合同无效的风险一般不是太大,房屋买卖双方(尤其是买房人)只要善意、谨慎,一般就不会有太大问题。

三、违约的风险与防范

 

购买动迁房,买房人最担心的是卖房人违约(快要过户的时候提出涨价的要求,或者房子被查封、被抵押等导致无法交易)。对此,并没有什么办法可以绝对地杜绝这种风险,但是可以做一些工作来尽量减少这种风险。

 1、约定比较高的违约金。

 在动迁房的买卖中,20%的违约金往往起不到有效的威慑违约者的效力。这就需要提高违约金,提高到多少呢?30%50%100%……都可以写,但是要受到违约金调整规则的调整【《合同法》第114条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”】

 最好的方案是给守约方一个二选一的权利,即选择一个比较高的额违约金,比如房屋总价的200%或者房屋差价(一方违约时的市场价与合同价的差额)的1.3倍。

 2、抵押、查封的运用

 为了防止房子被一房多卖或者今后卖房人违约不卖,在已经办理出小产证的情形下,可以办理一个比较高金额的抵押。但是抵押所起的作用并不是绝对的,比如即便100万的房子上有了100万的抵押,但是房屋所有人还是可以通过私人抵押的方式继续抵押以给过户设置障碍。至于查封,则更加复杂,虽然买房人的目的是保护房子不被其他人首封,也防止房子被抵押,并无恶意,但是如何选择诉讼请求,如何节约成本,如何避免风险则是需要仔细斟酌的。

 3、实际占有房屋

 购买动迁房,虽然不能过户,但是可以交房。买房人如果能够实际装修入住标的房屋,则对于防范法律风险是非常有帮助的。既然是为了防范风险,就需要把交房手续办理的规范,如签订规范的房屋交接书。

 4、其他

如买房人保存动迁协议原件、关注大产证和小产证办理的时间、关注卖房人的重大财务状况等等。

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