买卖动迁房过程中部分权利人以无权处分理由要求解除合同的处理方法

    动迁房买卖，由于政策限制三年内不能上市交易，导致交易时间一般都要几年的时间，在过户前的几年里房价一般都有非常大的涨幅。加之签订买卖合同时没有小产证，房价比市场价要低一些，签订合同之初买房人没有付清全款，这给卖房人带来了严重的心里不平衡，导致了很多的纠纷。此外，在这几年的交易时间里，由于房屋被抵押、查封等，也导致了很多纠纷。本文仅仅就买房人要求继续履行合同（过户、交房等），部分房屋共有人以无权处分为由进行答辩，买房人如何应对进行讨论。

 买房人在与卖房人就动迁房签订房屋买卖合同时，往往小产证还没办下来，加之动迁协议上的被拆迁人往往是一家人，而被拆迁人由于种种原因在签订房屋买卖合同时可能没有全部在场等原因，买房人往往只和动迁房的部分产权人（更准确地讲是部分被拆迁人）签订房屋买卖合同（或虽与全部被拆迁人签订合同，但是没有注意到夫妻共同财产的问题）。买房人往往没有意识到其中的风险——可能存在无权处分或者卖房人将来可能会以无权处分为由拒绝履行合同。

 《买卖合同司法解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”简单讲，无权处分不会导致合同无效（存在恶意串通损害第三人利益等导致合同无效的事由的除外），但是会导致所有权不能转移，即不能过户（如果真的存在无权处分，法院也不会判决过户）。

 在诉讼中，如果卖房人提出来无权处分，法院都会非常重视，并进行严格的审查。作为买房人可以根据交易的情况和相应的法律进行反驳。如：

一、非夫妻共同财产

《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。” 《婚姻法解释二》第十一条规定：“婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的"其他应当归共同所有的财产"：(一)一方以个人财产投资取得的收益；(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；(三)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。” 《婚姻法解释三》第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第2条规定：“夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同财产，包括：（1）一方或双方劳动所得的收入和购置的财产；（2）一方或双方继承、受赠的财产；（3）一方或双方由知识产权取得的经济利益；（4）一方或双方从事承包、租赁等生产、经营活动的收益；（5）一方或双方取得的债权；（6）一方或双方的其他合法所得；”

 根据上述法律规定，简单讲，夫妻关系存续期间取得的财产即为夫妻共同财产。

 对于有些夫妻，可能会存在这么一种情况：夫妻能够分得动迁房是由于夫妻一方的户口在被动迁的房子里（夫妻一方是被拆迁人）或者由于夫妻一方对于被拆迁的房屋有产权，产证是在婚姻关系存续期间办理的，但是产证上只有夫妻一方的名字。

 对于上面的情况，往往在房屋买卖合同上签字的只有夫妻一方（被拆迁人）。这样在诉讼中卖房人或其配偶可能会提出无权处分。

 但是，对于上述情形，房屋产权应当认定为是夫妻一方（被拆迁人）。因为动迁房是夫妻一方对其原有的居住利益（如户口在被拆迁的老公房内）或者产权利益（如其系原私房的产权人之一）的转化，应当认定为是其婚前财产，另一方并不享有所有权（不论动迁协议签订的时间、交房的时间、办小产证的时间）。

 二、其他产权人知道并同意出售房屋

如果涉案的动迁房确实有几个产权人，则证明没有在合同上签字的产权人知道并同意出售涉案房屋至关重要。对此，可以从以下几个方面入手（根据每个案子的不同情况，可能存在其他反驳或答辩的思路）：

 1、没签字的产权人有收取房款或者使用房款的行为

在动迁房买卖中，往往存在父母卖房，子女收钱或用钱之类的情况。如果没有在房屋买卖合同上签字的产权人有收取房款或者使用房款的行为，则应当认定没签字的产权人知道并同意出售动迁房。

 2、没签字的产权人对于动迁房交易有参与但是没有表示反对

这种参与体现在很多方面，如：（1）在网上或者中介公司挂牌出售标的房屋；（2）协商房产交易的合同条款；（3）协助办理交房手续等等。当然，对于这些行为需要录音等证据或者中介作证。

3、已交房

对于动迁房的买卖，一般在买卖双方签订了买卖合同，买房人支付了首付款（一般比例比较大）之后，卖房人就会交房给买房人，买房人会装修入住。而且，一般自交房至部分产 权人提出无权处分会有比较长的时间。对于这种情形，房屋的产权人的无权处分的观点就站不住脚了。因为房子被买房人实际居住了这么久，产权人应当知道，否则就不合常理。既然其知道了房子已被出售，又没有立即表示反对，则应当推定其同意出售房屋。