法律咨询 13661883383 (微信同号)

支付了违约金是否就能解除合同

发布时间:2020-07-14 13:55:18

        很多房屋买卖合同当事人认为合同中约定了违约金(一般是房屋总价的20%),只要一方支付了违约金就可以解除合同:这是一种误解。

 合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。】

 一、解除权的性质

解除权属于形成权,可因单方的意思表示而使法律关系发生、变更、消灭。合同当事人只有有合同解除权,才能够行使解除权解除合同;没有解除权的一方当事人不可以解除合同。至于违约金,是守约方解除合同后要求违约方给予的赔偿。违约金是违约损害赔偿的预定,是为了守约方在解除合同后能够以最高效的方式获得损害赔偿;违约金不是合同当事人行使合同任意解除权所附的条件,即并非合同当事人只要支付违约金就可以解除合同

 二、解除权的产生

1、约定解除的解除权的产生

约定解除的解除权的产生比较简单,即符合合同约定的条件即产证。如《上海市房地产买卖合同》中一般会约定买房人逾期付款超过15日的,卖房人有权解除合同。如果买房人逾期付款超过了15日,卖房人就享有了合同解除权,并且不会因为卖房人没有立即主张而消灭(不能因为卖房人没有立即行使合同解除权即推定卖房人放弃了合同解除权)。

 2、法定解除权的产生

法定解除权的产生也比较简单,即只要符合《合同法》第94条任何一项的条件,法定的合同解除权即产生。

 三、异议期的问题

《合同法》第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。”《合同法解释(二)》第二十四条规定:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。”最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释()》第二十四条理解与适用的请示的答复(201364日法研〔201379号):“……当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的,必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件,才能发生解除合同的法律效力。……”20141125最高院院长信箱《关于如何理解与适用合同法解释(二)第24条问题的答复》第一条:合同法司法解释二第24条规定:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。”如果合同当事人一方在不具有解除权的情况下,向对方发出了解除通知,对方在本条规定的异议期经过后才向人民法院起诉提出异议的,人民法院是否支持,无论是在学术界还是在各地法院的审判实践中均存在争议。肯定的观点主张,本条适用的前提是主张解除合同的一方应具有解除权,否则,对方提出异议的权利不受异议期的限制,本条不适用,人民法院对解除异议的诉讼请求仍应支持;否定的观点主张,异议期限经过,异议权不再受法律保护,此时无论解除合同的一方是否具有解除权,对方当事人均无权再对合同解除提出异议,故对此种情形下的异议诉请,人民法院不应支持。以上两种观点,均具有一定的理论依据和现实基础,根本差别在于对异议权的性质、异议期限经过的后果等认识不同。对此,最高法院将在进一步研究论证的基础上,以司法解释、司法政策或典型案例等形式,明确提出相应的意见,以统一裁判尺度。即法律对于没有合同解除权者行使合同解除权,过了异议期后合同是否被解除没有给出明确答复。但是在法理上,无合同解除权者行使合同解除权,即便异议期过了,合同也不能被解除。最高院(2013)民一终字第18判决认为没有合同解除权者行使合同解除权,即便过了异议期,合同也未被解除;最高院(2013)民申字第2018判决则认为没有合同解除权而行使合同解除权,过了异议期,合同被解除。

最新回复

联系我们

  • 桑律师
  • 手机:13661883383 (同微信号)
  • 邮箱:sangjianaaaaa@163.com
  • QQ:122186559
  • 联系地址:上海市静安区成都北路333号招商局广场南楼18层