法律咨询 13661883383 (微信同号)

动迁安置房未满三年,合同是否可以解除

发布时间:2020-09-23 11:02:37

 动迁安置房小产证满三年可以上市交易,现实生活中,有很多未满三年的安置户将安置房与他人进行交易,约定三年后过户,因房地产市场房屋价格变化,因此产生很多买卖纠纷,那么未满三年的安置房买卖合同是否可以以未满三年导致合同无法履行为由而要求解除呢?

一、动迁房小产证满三年或者动迁协议和大产证同时满三年可以上市交易

《上海市住房保障房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题通知》(20101027日发布并生效)第一条规定:“被动迁居民家庭取得房地产权证(小产证)满3年的动迁安置房可以转让、出租。凡自房地产权证(小产证)发证日期起至房地产交易合同(包括买卖合同,租赁合同,下同)网上备案时间满3年的,房地产登记机构予以受理存量房地产买卖的转移登记或房屋租赁合同登记备案。” 第二条规定:“未取得房地产权证(小产证)或取得房地产权证(小产证)未满3年的,但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年,且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的,在办理房地产权证(小产证)后可以转让、出租。房地产登记机构在受理房地产转移登记或房屋租赁合同登记备案时,应当核验房地产权证(大产证)、拆迁补偿安置协议。”

 

 

二、购买未满三年的动迁房的合同有效

《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”《合同法解释二》第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”根据上海市的相关规定,动迁房不满三年(注:原规定是不满五年不得交易,现规定是不满三年不得交易)的不能上市交易(房产交易中心不给过户)。但是,上海市的上述规定不是“法律、行政法规”,并且动迁房本身并非法律、行政法规强制性规定不得交易的标的物。因此,买卖不满三年的动迁房的合同有效。

 

三、未满三年(小产证不满三年,且大产证和动迁协议未同时满三年,下同)的房子进行交易,卖房人不一定构成违约

1、如果合同约定的过户日在标的房屋满三年(小产证满三年,或者动迁协议和大产证同时满三年,下同)之前,卖房人构成违约。如果满三年的时间点超过合同约定的过户日的宽限期,则构成根本违约【当然,因为还涉及到网签(或重新网签)、审税、贷款等,所以这个时间也不是固定的,要个案分析】。因为过户是卖房人主要的合同义务,卖房人因房子限制交易而不能履行自己的合同义务,就是逾期(违约),超过宽限期就构成根本违约。在此,有两个问题需要注意:

1)房子不能过户不属于不可抗力。《合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” 不满三年的动迁房不能交易的规定在房屋买卖双方签订房屋买卖合同之前就已经存在了,是公开的信息,任何人都应当知道。所以,房子因不满三年而不能过户不满足“不能预见”这个要件。

2)是否构成违约和是否有过错无关。《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”违约责任是无过错责任,违约责任的成立不以过错为要件。因此,即便买房人明知标的房屋是动迁房,也知道该房屋什么时候才可以上市交易,除非有合同无效或者可撤销可变更的事由,卖房人还是构成违约。但是,法院在调整违约金的时候会把过错作为一个参考因素【《合同法解释二》第二十九条第一款:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”】

 

2、如果合同约定的过户日在标的房屋满三年之后,卖房人不构成违约【因为还涉及到网签(或重新网签)、审税、贷款等,所以是否构成违约也不是固定的,要个案分析】。如果事前没有网签,则只需要网签即可继续交易,不存在违约的问题。如果房子不满三年的时候已经网签,因为网签时房子不够三年导致不能交易的确是客观事实,但是买房人有义务配合重新网签以推动交易的继续进行。这是合同当事人的附随义务【《合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”】

最新回复

联系我们

  • 桑律师
  • 手机:13661883383 (同微信号)
  • 邮箱:sangjianaaaaa@163.com
  • QQ:122186559
  • 联系地址:上海市静安区成都北路333号招商局广场南楼18层