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“凶宅”并无明确法律界定 出售方无告知义务 购房者可通过合同约定保护自身权益

发布时间:2018-07-21 11:47:39

   当今,高楼住宅林立,为了方便居民使用,高楼内开辟了大量的公共空间。有时发生这样的情况,在与住房一墙之隔的公共区域发生了凶案,能否将住房认定为凶宅? 

     有报道显示,这些年,有露台的大楼成交量大幅降低,原因就是坠楼事件频发,一些买家认为露台大楼容易变身 “凶宅”,接受度降低。可见,发生在公共区域的凶案,确实可能会使住房者蒙受心理上的压力和经济上的损失。 
     徐汇区法院在不久前专门就 “凶宅”买卖引发的法律问题展开研讨。研讨会上,有观点认为, “凶宅”的认定范围不宜过宽,如果“凶宅”的范围不加规范,将导致买房者滥用权利,成为买房人违约、履约瑕疵的借口,由此侵犯出卖人的正当交易利益,降低市场交换效率。发生死亡事件的 “凶宅”范围应该严格限制在业主专有部分。 
     在公共区域发生凶案,不应将该幢楼内的住宅、经营性用房全部认定为 “凶宅”,主要基于以下三个因素:首先,任意地扩大 “凶宅”的数量,将使得更多的房屋涉入额外交易步骤以及滞销贬值的问题,此举将降低社会总体的经济效益。其次,一旦将这些住宅、经营性用房认定为 “凶宅”,则难以服众。因为,每一业主的房屋状况、距离凶案发生地点的远近不同,如果统一定性,将侵害业主的合法利益,违背了法律公平公正的原则。最后,公共区域发生的凶案通常与业主并没有关联。而一旦确认为 “凶宅”,业主的财产利益将受到较大的损失,相较于房屋私有范围内发生凶案而言,这一情形下的业主确实显得更加无辜。 
     观点
     买到“凶宅”怎么办? 
     买方在得知了 “凶宅”历史后应如何应对,买房者可以行使撤销权来维权吗? 
     高富平认为,买受人行使撤销房屋买卖合同有较大难度,撤销权的性质是基于合同法的重大误解、欺诈还是基于侵权法的侵权行为,还是基于民法通则的违反诚实信用、公序良俗原则存在争议,此外, “凶宅”虽然影响到了房屋的价值,但房屋是否为瑕疵、怎么辨别是否为 “非正常死亡”,目前还较难界定。 
     上海市律师协会民事委员会律师罗兴也表示,购房者对 “凶宅”买卖合同行使撤销权,所依据的主要法律是合同法中关于重大误解、欺诈等情形的撤销权。然而,欺诈或重大误解的认定较为困难。其主要认定的事实是包括屋内死亡事实的认定、出售人或居间方告知的认定以及买受人买房的目的 (如购买婚房),这些事实如能认定,再判断是否违反公序良俗、诚实信用等民法原则。 
     罗兴表示,如果在未知状态购买到 “凶宅”,购房者可以向出售人要求调解,协商退房或要求减价,在取得相关证据之前,避免盲目诉讼。 
     买卖合同如何约定? 
     高富平表示,如果购房者事先得知房屋内曾发生过凶杀、自杀、意外致死等非自然原因死亡事件,一般会因内心恐惧影响购房意愿,最终导致房屋的价值大打折扣,甚至出现无人问津的局面。 
     而目前在没有法定的披露义务、也不属于瑕疵担保范畴的情形下,购房者很难主张出卖人存在欺诈行为。另外,在买卖合同中未约定的情形下,购房人购房后得知房屋为 “凶宅”,其请求赔偿的诉求虽合乎情理,但在法律上却不容易得到支持。 
     因此,购买房屋者应尽当心义务,在购房前可走访当地物业、居委会、邻居,了解欲购房屋是否发生过意外,以评定房屋潜在的价值。 
     消费者为了避免购买 “凶宅”,在签订房屋买卖合同时,可通过合同约定保护自身权益,要在合同中明确购房目的,比如购买婚房,家庭自住或学区房等。另外,约定出卖人应当披露 “非正常死亡”事件,或者要求卖房者保证房屋不存在非质量瑕疵的情况,并约定如果隐瞒事实,购房人可随时解除合同并追究卖方违约责任等。

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