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二手房买房注意事项

发布时间:2018-07-21 11:50:06

 近两年来,随着上海房地产市场的不断跌宕起伏,二手房交易买卖涉讼的情况也日益增多。在对大量案件进行研究的基础上,结合相关资料,现将二手房买卖过程中存在的十大问题总结如下:

 
  一、对房屋产权审查不详细。二手房有售后公房、有共有房屋、有的房屋限制转让、房屋是否存在抵押、是否有共有产权等问题使得二手房产权形式多样。当事人如果在房屋买卖之前,没有弄清楚房子的底细,极易引发纠纷。
 
  二、不履行必要的购房手续。房屋买卖必须签订书面合同,但有些购房者对房屋转让需经过特殊程序,须提交必要证明文件,并向有关房地产管理机关申报核准办理登记手续等不甚了解,只相信实际占有房屋。随着房价变动,问题就接踵而来。
 
  三、卖方授权太轻率。卖房者轻信中介公司承诺,全权委托,结果使中介公司某些人员有机可乘,利用公证授权书,大做文章。
 
  四、轻易应允霸王条款。中介公司为追求最大化利益,在中介合同中精心设计“旱涝保收”条款,致使买卖双方不知不觉落入圈套。买卖双方一旦委托中介,就难以全身而退,想不付钱很难。
 
  五、错误选择中介公司。目前,上海市房屋中介公司鱼龙混杂,买卖双方如果不加选择就委托,结果往往房屋被卖掉了,却拿不到房款,钱房两空。
 
  六、相关凭证轻易交给他人。有相当一部分买卖双方,为图省事,将身份证和房屋产权证交给中介公司代为办理,风险系数大大增加。
 
  七、对特别事项不作约定或约定不明。二手房买卖,除了买卖双方收付房款、办理过户外,还有一些后续问题,如户口迁移、维修基金过户等。如在合同中没对这些特别事项作出约定,入住后就可能发生不必要的纠纷。
 
  八、轻信熟人可以买到便宜房。房价攀升后,买房者就往往指望通过熟人购买低价房。一些不法之徒便利用这种心理,虚构房源,施行骗术。
 
  九、不到现场查看房屋状况。有些购房者买房心切,或是为了炒房,不到现场查看就签约,待要入住或转手时却发现,房屋要么另有主人,要么就存在瑕疵,不得不对簿公堂,最后还被认定为“恶意第三人”,承担不利后果。
 
  十、产权登记与实际购房人不符。有些购房者基于对房改政策的误解,有的想享受他人的公积金贷款,便以他人名义购房,结果一些人见利忘义,违背当初约定,争夺房屋。 
 
     针对上述问题,广大购房者一定要学会自我保护,防范风险,切记一定要摸清房屋权利状况,进行必要的调查与审核,以确保自身的利益,最大可能的防范二手房买卖的法律风险。具体包括:
     一、权属审查
购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。
为慎重起见,购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。
     二、买卖双方主体资格审查(包括中介资格审查)
     1、二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人。
     2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
     3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
     4、二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。
     三、共有财产审查
     二手房属于两个以上主体共有的(以所有权证书为准),应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。
     审查房屋所有权证书时,应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人,时候具有异议登记事项。
依照《民法通则》之规定,按份共有人对买卖之房屋具有优先购买权,未经共同共有人同意买卖房屋之合同通常会被法院认定为无效。另依据我国婚姻法之规定,夫妻关系存续期间所取得的财产实行夫妻共同财产制为主,约定个别制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人,也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交夫妻有关个别财产约定的协议。
     四、权利限制审查
二手房买卖前,购买方应当审查司法机关有无依法裁定,决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来,有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。
     五、他项权利设置审查
     购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据,或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。
     六、优先购买权审查
     共有二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件,买房人应当注意买卖合同被宣告无效的风险。
购房人应审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。
     七、审查二手房有无下列禁止买卖情形:
     1、司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;
     2、依法收回土地使用权的;
     3、共有二手房,未经其他共有人书面同意的;
     4、权属有争议的;
     5、未依法登记领取权属证书的;
     6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
     7、列入动拆迁范围的;
     8、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
     八、若是已购公有住房和经济适用住房买卖,还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形之一:
     1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
     2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;
     3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
     4、上市出售后形成新的住房困难的;
     6、擅自改变房屋使用性质的;
     7、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
     九、境外人士买卖的限制
     出于国家安全和军事安全的考虑,国家安全部门规定:有些地域的房屋是不能出售给境外人士的。够房人可向房屋所在地有关政府部门、街道办事处或居民委员会进行调查。
     很多购房者认为上述审查手续非常麻烦。但是,房屋买卖标的巨大,购房往往是一个人一辈子的事情。因此,为避免风险而进行相应审查就非常必要。一方面,购房者可以到房屋所在地房地产交易中心进行相关查询(上海地区手续都非常方便,收费也很低),另一方面,如果不放心也可以寻找专业人士进行相应调查。
 

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